中華化工網訊：上周香港出臺了今年第五套樓市調控措施,旨在控制樓市的投機行為.中國、新加坡、臺灣、泰國和馬來西亞近期亦推出了更加嚴格的樓市監管措施.

但亞洲投資者對房地產的胃口遠遠沒有滿足,房價還在繼續攀升.那將可能促使政府再次提高抵押貸款申請條件,增加土地供應,其中中國或會開征房產稅.

"我認為最基本的情形是,我們將需要更多措施,當前這套措施有效果,但影響是暫時的,"ING Financial Markets駐新加坡的研究主管Tim Condon稱.

因為市場流動性過多,央行不愿過快升息,全球經濟復蘇時好時壞,限制了當局這次控制樓市投機行為的能力.

很多投資者,尤其是高端房產的投資者揣著大筆現金入市,意味著限制抵押貸款發放等與房價相關的措施不會有以往那麼有效.

香港豪宅的價格目前比1997年亞洲金融危機發生前觸及的峰值還要高,與內地富人購置香港地產不無關系.

看看新加坡的報紙,就會發現有不少報導顯示,新開發的公寓樓盤首日開盤便告售罄.

"我們在進入一個未知領域,因為今年迄今已推出的措施若在以前會富有成效,但現在情況不一樣了,市場流動性充裕,而且利率水平又較低,"Cushman & Wakefield的副主席Donald Han稱.

地產機構Knight Frank稱,2009年中至2010年中期間,香港住宅價格上漲了25%,同期新加坡房價漲了37%.

**是否已學到教訓**

亞洲各國決策者深知地產泡沫的可怕.1997年金融危機是從泰國的房地產市場開始,之後引發區域地產價格崩盤;此外,美國次優抵押貸款市場瓦解,以及之後接踵而至的金融市場亂象,也讓亞洲多數地區陷入衰退.

1997/98年危機過後,亞洲各國當局莫不施行"審慎的總體經濟措施"以抑制房貸成長,過了多年之後這樣的思維才成為西方監管機構朗朗上口的道理.

這些審慎措施包括利用貸款/房價比率來限縮民眾借款相對其房價的規模,同時對外幣借款設限.

但盡管有了這樣的經驗,觀察家多表示各國當局這次仍追趕不上價格上漲速度.

"他們可能認為已經學到了先前危機的教訓,但過去18個月左右的價格漲勢顯示,就連中國這樣的控制經濟,也沒辦法隨心所欲地控制價格."悉尼戴德梁行亞太研究主管David Green-Morgan表示.

"事後諸葛來看,各國當局應該在2008年就開始釋出更多建筑用地,但當時恰逢全球陷入金融危機,使得釋出土地無法成為政策上的明顯選擇."他補充道.

要利用管制來控制房價極為困難,因這類舉措的擴散效應將沖擊經濟各個層面.

美國聯邦儲備委員會(FED)主席伯南克在2008-09年金融危機之前反對對美國地產市場祭出管控措施,稱這可能對經濟其他層面造成影響.

不難想見許多經濟學家如今認為這是錯誤的做法,但亞洲各國當局仍可能小心以對.

"若中國的目標為年度國內生產總值(GDP)增長約10%,有很大部分取決于穩健的地產市場."Cushman & Wakefield的Han表示.

"因此與其采取對市場大舉開鍘的策略,各國政府將會以每兩個月或每季的頻度來公布新措施,藉以掃蕩投機."

**進一步舉措**

那麼投資者應該預期哪些地區出臺何種舉措呢?

新加坡、香港、臺北和中國諸多城市仍然因最有可能形成價格壓力而受到矚目.

香港已出重拳,現料其在等待最新舉措產生效果,待明年某時再采取更多行動.

新加坡已暗示,可能采取進一步舉措,可能向市場釋出更多土地,并采取更多抑制投機活動的措施,例如對購房後短期內轉手徵收更高的課稅等.

"購買多套住房、投資性購房的投資者可能面臨更多的監管風險,"高緯物業市場的Han稱.

中國甚至面臨更艱難的政策平衡,因該國房地產地區差異巨大.

渣打銀行一項分析顯示,上海、深圳和成都等城市仍然面臨巨大的漲價壓力,而隨著新供給進入市場,大連和天津等"二線"城市房價可能下跌.

這意味著當局料推出已在一些城市試行的房產稅,這些城市樓市存在泡沫,而盡量不在其它地區采取新舉措.

不過這可能說易行難,當局仍然難以與市場實際情況進展步調一致.

"推出這種賦稅面臨技術和政治困難,"渣打銀行中國研究部主管王志浩(Stephen Green)在最近的一份研究報告中稱.

他表示,據稱上海近期的房產稅提案被國務院否決,因上海沒有對涉及的所有房產進行充分調查,調查過程若不花上數年時間,也需數月.

當局料仍會推進這些稅種,不過稅率可能相當低,或為每年按市值徵收0.3%-0.6%的累進稅率.

不過關鍵是,由于多數亞洲房地產市場采取受管制的匯率制度,利率相對低,但當局僅依靠監管仍難以控制市場.

"除非解決貨幣低估問題,否則壓力將一直存在,這樣看來,這些房地產舉措將只是治標不治本,"荷蘭國際集團的Condon稱.(